Reabilitação de brownfields para fins habitacionais

O déficit habitacional no Brasil, o crescimento econômico e a desvalorização de antigos terrenos industriais possibilitaram, concomitante à permissão na legislação para mudança de uso do solo, grandes investimentos para criação de novos empreendimentos habitacionais, principalmente em terrenos que possuíam algum potencial de contaminação.

Desse modo, é possível ver em São Paulo que os empreendimentos de médio e alto padrão instalados em áreas valorizadas são os responsáveis pelos custos de investigação e principalmente remediação de áreas contaminadas. Enquanto que na periferia da cidade, especialmente nas edificações populares, a realidade é diferente. Com isso, a não revitalização dessas áreas degradadas e/ou contaminadas provocam descontinuidades no tecido urbano, contribuindo para a desvalorização, não somente de sua área, mas também para seu entorno. 

A existência de contaminação pode ser traduzida também como sinônimo de desvalorização e, em muitas situações, a recuperação da área e o tempo necessário para executá-la podem implicar custos consideráveis e incompatíveis com aqueles que o mercado requer para ter um investimento rentável no menor prazo possível. 

Isso significa que os brownfields são um recurso e uma responsabilidade – recurso porque existe uma infraestrutura que pode ser reaproveitada; e uma responsabilidade por causas dos problemas ambientais.

No cenário internacional, é possível perceber que a revitalização depende não somente dos investimentos privados e da dinâmica do mercado, mas também dos investimentos públicos. A revitalização das áreas contaminadas pode se basear em instrumentos tributários e urbanísticos não necessariamente incluídos no Estatuto da Cidade. 

Para tanto, exemplos para esses instrumentos podem ser divididos em três tipos: os localizados em terrenos com interesse do mercado imobiliário e possibilidade de aplicação das parcerias público-privadas; áreas sem interesse do mercado nas quais o poder público deve ser indutor da intervenção necessária; e locais onde é necessária a aplicação de instrumentos de coerção.

Além disso, é importante lembrar que as instituições financeiras recusam terrenos contaminados ou depreciam muito o seu valor como forma de garantia para o financiamento para construção do empreendimento imobiliário ou mesmo podem negar o financiamento quando obtém informações de que o terreno está contaminado. Por isso, é importante planejar e incentivar algumas fontes de financiamento para investigação dos terrenos com contaminação para que os mesmos possam ser recuperados e reinseridos no ciclo econômico da cidade.

O exemplo dos Estados Unidos mostra que, mesmo com mais de 35 anos de existência do programa de remediação de áreas contaminadas, o assunto é delicado, dinâmico e sempre deve ser atualizado e discutido com todos os agentes envolvidos e/ou stakeholders. 

As considerações acima foram extraídas da dissertação de mestrado Reabilitação e Reutilização de áreas contaminadas e/ou brownfields para fins habitacionais no Estado de São Paulo, defendida por Gustavo Barbosa de Freitas, no Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, sob orientação do professor José Luiz A. Filho.